Недвижимость
К сожалению, на сегодняшний день при покупке той или иной недвижимости мало кто из покупателей всерьез задумывается о юридическом сопровождении сделки или юридической проверке «чистоты» приобретаемого товара. А очень зря… Договор купли-продажи недвижимости нельзя отнести к безопасным сделкам. Рисков при составлении указанного документа огромное множество. Наиболее часто встречающейся ситуацией является недостача какого-либо правоустанавливающего документа, необходимого для оформления сделки (к примеру, документов на землю, отсутствие кадастрового номера, отсутствие документов на самозастрой и т.д.). Те из покупателей и продавцов недвижимости, которые перекладывают ответственность на плечи нотариусов и риелторов, совершенно забывают, что и те и другие получают приличные деньги за проведение сделки, а значит всеми «правдами и неправдами» будут убеждать вас в необходимости проведения операции, даже без недостающих документов.
Запомните, нужен для составления договоров купли-продажи имущества юрист! Только юрист по вопросам недвижимости сможет качественно и быстро оценить проводимую сделку на предмет законности, степени риска и возможных последствий.
Для тех же, кто еще не обратился за помощью к специалисту для проведения сделки с недвижимостью, дадим несколько дельных советов относительно того, на что именно стоит обратить внимание при составлении договоров купли-продажи такого имущества.
1. Очевидно, что цели во время заключения договора купли-продажи недвижимости у продавца и покупателя разные. Однако оба заинтересованы в том, чтобы отмести все возможные споры относительно предмета договора в будущем. Поэтому, самым главным правилом этапа подготовки к заключению сделки является проверка наличия правоустанавливающего документа на недвижимость. Вопреки многим заблуждениям правоустанавливающий документ – это не только свидетельство о праве собственности на дом, квартиру, землю. К правоустанавливающим документам также относятся: иной договор (например, договор купли-продажи, обмена (мены), дарения и т.д.), решение суда, свидетельство о приобретении недвижимости с торгов. Так или иначе, но все указанные выше документы должны пройти соответственную регистрацию. К правоустанавливающим документам собственник обязан предоставить технический паспорт и информацию из ЖЭКа о количестве прописанных в квартире людей. Для дома справка из ЖЭКа заменяется домовой книгой.
Никогда не давайте задаток продавцу, не удостоверившись в наличии указанных выше документов!
2. После проверки наличия правоустанавливающих документов, внимательно изучите их содержание. Бывает, что даже официальные документы содержат ошибки. Кроме того, из указанных документов вам может стать известно о том, что в приобретаемом доме или квартире прописаны несовершеннолетние дети. В таком случае необходимо просить продавца предоставить письменное согласие органа опеки и попечительства на отчуждение имущества.
3. Немаловажным моментом является проверка отсутствия долгов за приобретаемым имуществом. Например, для квартир и домов – это отсутствие долгов по коммунальным платежам. Нередки случаи, что приобретая недвижимость без соответствующей справки об отсутствии долгов и по очень привлекательной цене, новому владельцу приходится оплачивать сумму, чуть ли не эквивалентную сумме покупки, чтобы рассчитаться с коммунальными предприятиями.
4. Как бы смешно это не звучало, но не бесполезным окажется и проверка семейного положения продавца. Дело в том, что если недвижимость была приобретена им в браке, который впоследствии расторгнут, претензии на часть недвижимости могут возникнуть у бывшего супруга, т.к. имущество, приобретенное в браке, по закону считается общей совместной собственностью, даже если кто-либо из супругов принимал большее финансовое участие в ее покупке.
5. Обязательно обратитесь к нотариусу и проверьте, не стоит ли приобретаемое имущество в реестре ипотек, арестов и запретов на отчуждение. Этот факт в любом случае проверяется при заключении сделки, однако, лучше знать об имуществе все еще до ее проведения.
Отметим, что приведенный выше список правил является наиболее общим и не учитывает особенностей каждого вида приобретаемого имущества, поэтому нюансы стоит все же уточнять у специалиста.
Просмотрев основные правила удачного приобретения недвижимости, вы наверняка убедились в том, что юрист для сделки купли-продажи недвижимости – лучший выход из ситуации. Это сэкономит ваше время и, в конечном итоге, деньги! Не обязательно заказывать дорогостоящее юридическое сопровождение сделки на протяжении всего процесса проверки документов и заключения договора. Это необходимо лишь тогда, когда приобретается крупный объект с множеством дополнительных характеристик (земли целевого назначения, предприятия, различные комплексы). Если же вас интересует приобретение квартиры, консультация юриста – то, что обезопасит планируемое предприятие и вас, как покупателя, от возможных недобросовестных действий со стороны продавца.
